Ugovor o zakupu poslovnog prostora i magacina – obrazac i objašnjenje

Šta je ugovor o zakupu poslovnog prostora i kada vam treba

Ugovor o zakupu poslovnog prostora je dokument kojim se vlasnik (zakupodavac) obavezuje da preda prostor na upotrebu, a zakupac da za to plaća zakupninu. Tako ga u suštini definiše i član 567 Zakona o obligacionim odnosima (ZOO). Za magacin, halu ili skladišni prostor važe ista pravila kao za lokal ili kancelariju, ali su rizici drugačiji: veće površine, teška roba, viljuškari, rampe i struja velike snage.

U praksi ugovor o zakupu magacina najčešće sastavlja zakupodavac ili agencija, a zakupac ga dobija na potpis nekoliko dana pre useljenja. Upravo tada se prave skupe greške. Ovaj vodič sadrži obrazac koji možete prilagoditi, objašnjenje svakog člana i spisak stvari koje treba proveriti pre potpisa.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Propisi se menjaju, a svaki zakup ima svoje specifičnosti. Za ugovore na više godina ili zakupnine od nekoliko hiljada evra mesečno preporučujemo proveru kod advokata.

Koliko novca je u igri: primer za magacin od 500 m²

Pre nego što pređemo na obrazac, korisno je videti o kolikim iznosima se odlučuje. Prema našem uzorku od 67 oglasa (septembar 2026), većina magacina u Beogradu izdaje se za 3,5–6 €/m² mesečno, uz medijanu od 5 €/m², najčešće bez PDV-a. Detaljniji pregled po gradovima imate na stranici cene iznajmljivanja skladišta.

Stavka	Obračun	Iznos
Zakupnina (500 m² × 4,5 €/m²)	mesečno, bez PDV-a	2.250 €
PDV 20% (ako je zakupodavac obveznik)	2.250 € × 20%	450 €
Ukupno mesečno	sa PDV-om	2.700 €
Depozit (2 zakupnine)	jednokratno, vraća se	4.500 €
Agencijska provizija (često 50% jedne zakupnine)	jednokratno	1.125 €
Ugovor na 3 godine	36 × 2.250 €	81.000 € bez PDV-a

Ugovor na tri godine za magacin od 500 m² po ovoj ceni vredi oko 81.000 € bez PDV-a. Za takav iznos se isplati pročitati svaki član. Kako se PDV i porez po odbitku obračunavaju kada je zakupodavac firma, a kako kada je fizičko lice, objašnjavamo u vodiču o PDV-u i porezima na zakup poslovnog prostora.

Koji propisi uređuju zakup magacina

• Zakon o obligacionim odnosima, članovi 567–599 – osnovna pravila: predaja i održavanje prostora, nedostaci, plaćanje zakupnine, podzakup, prodaja zakupljene nepokretnosti, otkaz i prestanak zakupa.
• Zakon o zakupu poslovnih zgrada i prostorija – stariji poseban propis za poslovne prostorije, na koji se pravna praksa poziva kada traži pisanu formu ugovora. Bez obzira na to kako tumačite njegovu primenu, ugovor o zakupu magacina uvek zaključujte pisano.
• Zakon o javnom beležništvu – uređuje solemnizaciju i uslove pod kojima ugovor postaje izvršna isprava.
• Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova – član 10 dozvoljava upis zakupa kao obligacionog prava u katastar.
• Zakon o PDV-u i zakoni o porezima – određuju da li se na zakupninu obračunava PDV 20% i ko plaća porez na prihod od zakupa.

Važno je znati da su gotovo sva pravila ZOO o zakupu dispozitivna. To znači da važe samo ako ugovorom niste dogovorili drugačije. Zakonski otkazni rok, na primer, iznosi svega osam dana (član 597), što je za magacin pun robe potpuno nerealno. Dobar ugovor zato ne ponavlja zakon, nego popunjava praznine koje zakon ostavlja.

Obrazac: ugovor o zakupu poslovnog prostora (magacina)

Preuzmite obrazac: Word (.docx) · PDF

Tekst ispod možete kopirati u Word, popuniti podatke u uglastim zagradama i sačuvati kao PDF za slanje drugoj strani. Članove koji vam nisu potrebni obrišite, a numeraciju uskladite.

UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA

Zaključen dana [datum] u [mesto] između:

1. [Naziv zakupodavca], sa sedištem u [adresa], MB [matični broj], PIB [PIB], koga zastupa [ime i funkcija] (u daljem tekstu: Zakupodavac), i
2. [Naziv zakupca], sa sedištem u [adresa], MB [matični broj], PIB [PIB], koga zastupa [ime i funkcija] (u daljem tekstu: Zakupac).

Član 1 – Predmet zakupa Zakupodavac daje, a Zakupac prima u zakup poslovni prostor – magacin površine [] m², koji se nalazi u [adresa], na katastarskoj parceli br. [] KO [], upisan u list nepokretnosti br. [], zajedno sa [manipulativnim platoom od __ m², __ parking mesta i __ utovarnih rampi]. Zakupodavac izjavljuje da je jedini vlasnik prostora, da prostor ima upotrebnu dozvolu i da na njemu ne postoje prava trećih lica koja bi ometala zakup.

Član 2 – Namena Zakupac će prostor koristiti isključivo kao magacin za skladištenje [vrsta robe], uz prateće kancelarijske poslove. Skladištenje zapaljivih, eksplozivnih i drugih opasnih materija dozvoljeno je samo uz prethodnu pisanu saglasnost Zakupodavca i ispunjenje propisanih uslova.

Član 3 – Trajanje zakupa Ugovor se zaključuje na određeno vreme od [__] godina, počev od dana primopredaje prostora. Ugovor se produžava za po [12] meseci ukoliko nijedna strana najkasnije [90] dana pre isteka pisanim putem ne obavesti drugu stranu da ne želi produženje.

Član 4 – Zakupnina Mesečna zakupnina iznosi [] € ([] €/m²), bez PDV-a. Zakupnina se plaća u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan plaćanja, unapred, najkasnije do [10.] u mesecu za tekući mesec, na račun Zakupodavca br. [__], na osnovu računa koji Zakupodavac izdaje do [5.] u mesecu. Na zakupninu se obračunava PDV u skladu sa propisima.

Član 5 – Usklađivanje zakupnine (indeksacija) Zakupnina se usklađuje jednom godišnje, na dan [datum], za godišnju stopu rasta harmonizovanog indeksa potrošačkih cena u evrozoni (HICP) za prethodnu kalendarsku godinu, prema podacima Eurostata. Povećanje po osnovu indeksacije u jednoj godini ne može biti veće od [__]%. Ako je stopa negativna, zakupnina ostaje nepromenjena.

Član 6 – Depozit i sredstva obezbeđenja Zakupac je dužan da najkasnije na dan potpisivanja ugovora uplati depozit u iznosu od [] mesečnih zakupnina, odnosno [] €, ili da preda bezuslovnu i neopozivu bankarsku garanciju plativu na prvi poziv na isti iznos, sa rokom važenja najmanje [3] meseca dužim od trajanja zakupa. Zakupodavac može iz depozita naplatiti dospelu a neplaćenu zakupninu, troškove i štetu na prostoru. Depozit se vraća Zakupcu u roku od [30] dana od primopredaje prostora po prestanku ugovora, umanjen za iznose iz prethodne rečenice.

Član 7 – Troškovi korišćenja Pored zakupnine, Zakupac snosi troškove električne energije, vode, grejanja, telefona i interneta, odnošenja otpada, fizičkog i tehničkog obezbeđenja [i zajedničke troškove kompleksa u iznosu od __ €/m² mesečno]. Zakupodavac snosi porez na imovinu, osiguranje objekta i troškove investicionog održavanja. Zakupac je dužan da brojila prebaci na svoje ime u roku od [15] dana od primopredaje ili da troškove refundira Zakupodavcu po očitavanju.

Član 8 – Primopredaja Prostor se predaje na dan [datum], o čemu strane sačinjavaju zapisnik o primopredaji sa opisom stanja prostora, instalacija i opreme, stanjem brojila, brojem predatih ključeva i fotografijama, koji je sastavni deo ovog ugovora.

Član 9 – Održavanje i popravke Zakupodavac je dužan da o svom trošku održava prostor u ispravnom stanju i izvodi popravke krova, konstrukcije, fasade, podne ploče i glavnih instalacija. Zakupac snosi troškove sitnih popravki izazvanih redovnom upotrebom i dužan je da bez odlaganja obavesti Zakupodavca o svakom nedostatku.

Član 10 – Adaptacije i ulaganja Zakupac može vršiti izmene i ulaganja u prostor samo uz prethodnu pisanu saglasnost Zakupodavca. Ulaganja koja se mogu odvojiti bez oštećenja prostora Zakupac može odneti po prestanku zakupa. Za ulaganja koja ostaju u prostoru Zakupac nema pravo na naknadu, osim ako je pisanim aneksom drugačije ugovoreno.

Član 11 – Osiguranje i odgovornost Zakupac je dužan da osigura robu i opremu u prostoru i svoju odgovornost prema trećim licima, sa sumom osiguranja od najmanje [__] €, i da polisu dostavi Zakupodavcu u roku od [15] dana od primopredaje. Zakupodavac ne odgovara za štetu na robi Zakupca, osim ako je nastala njegovom krivicom.

Član 12 – Podzakup Zakupac ne može dati prostor ili njegov deo u podzakup niti ga na drugi način prepustiti trećem licu bez prethodne pisane saglasnosti Zakupodavca.

Član 13 – Otkaz i raskid Svaka strana može otkazati ugovor pisanim otkazom uz otkazni rok od [90] dana, ali ne pre isteka [12] meseci od primopredaje. Zakupodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka ako Zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana od pisane opomene, ako prostor koristi protivno nameni ili ga preda u podzakup bez saglasnosti.

Član 14 – Vraćanje prostora Po prestanku ugovora Zakupac je dužan da prostor isprazni i vrati u stanju u kakvom ga je primio, uzimajući u obzir redovnu upotrebu, o čemu se sačinjava zapisnik. Za svaki dan kašnjenja sa predajom Zakupac plaća naknadu u visini od [1/15] mesečne zakupnine.

Član 15 – Solemnizacija i izvršnost Ugovor će biti potvrđen (solemnizovan) kod javnog beležnika. Zakupac izričito izjavljuje da se na osnovu ovog ugovora, radi naplate dospele zakupnine i predaje prostora po prestanku zakupa, može neposredno sprovesti prinudno izvršenje. [Zakupodavac je saglasan da Zakupac na osnovu ovog ugovora upiše pravo zakupa u katastar nepokretnosti.]

Član 16 – Završne odredbe Izmene i dopune ugovora važe samo ako su sačinjene pisano, u obliku aneksa. Na sve što nije uređeno ovim ugovorom primenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima. Sporove strane rešavaju sporazumno, a u suprotnom je nadležan sud u [mesto]. Ugovor je sačinjen u [4] istovetna primerka, po [2] za svaku stranu.

Zakupodavac: ______________ Zakupac: ______________

Objašnjenje ključnih članova

Predmet i namena (članovi 1 i 2)

Opis prostora mora biti dovoljno precizan da se ne može pomešati sa susednim objektom. Tražite list nepokretnosti (izvod iz katastra) i proverite da li je zakupodavac zaista upisan kao vlasnik i da li na objektu postoji hipoteka. Ako je upisan neko drugi, tražite punomoćje ili saglasnost svih suvlasnika.

Namenu napišite široko koliko vam treba, ali tačno. Po članu 581 ZOO zakupac sme prostor koristiti samo onako kako je ugovoreno ili kako odgovara nameni prostora. Ako i posle opomene nastavi da ga koristi protivno ugovoru, a zakupodavcu preti znatna šteta, zakupodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka (član 582). Ako planirate da kasnije dodate pakovanje i slanje porudžbina ili 3PL usluge, navedite to odmah.

Trajanje i produženje (član 3)

Ugovor na određeno vreme prestaje sam od sebe kada rok istekne (član 595 ZOO). Ako zakupac posle isteka nastavi da koristi prostor, a zakupodavac se ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor na neodređeno vreme (član 596). Tada važi otkazni rok iz ugovora, a ako ga nema, samo osam dana. Klauzula o automatskom produženju za po godinu dana štiti obe strane od takve neizvesnosti.

Moderni logistički parkovi A-klase po pravilu traže ugovore na 3–5 godina i površine od oko 1.000 m² naviše. Kod privatnih vlasnika manjih hala uobičajen je ugovor na godinu dana ili duže.

Zakupnina u evrima i indeksacija (članovi 4 i 5)

Iznos u evrima uz plaćanje u dinarima po srednjem kursu NBS standard je na tržištu, a član 395 ZOO izričito dozvoljava da se obaveza u stranoj valuti ispuni u domaćem novcu po kursu na dan ispunjenja. Proverite da li je cena u ugovoru sa PDV-om ili bez njega: oglasi za magacine gotovo uvek navode cenu bez PDV-a.

Indeksacija se najčešće vezuje za indeks potrošačkih cena u evrozoni (HICP), jer je zakupnina u evrima. Primer: zakupnina od 2.250 € i godišnji indeks od 3% daju novu zakupninu od 2.317,50 €. Za zakupca je ključna gornja granica povećanja, na primer 3% ili 4% godišnje, kako neočekivani skok inflacije ne bi poremetio budžet. Za zakupodavca je važno da indeksacija nije jednokratna, već da se ponavlja svake godine.

Ako ugovor ne kaže kada se zakupnina plaća, ZOO (član 583) predviđa polugodišnje plaćanje kod zakupa na godinu dana i duže. To niko ne želi, pa rok plaćanja uvek upišite.

Depozit i bankarska garancija (član 6)

Depozit od jedne do tri mesečne zakupnine je uobičajen. Na primer, prema oglasu agencije Manojlović nekretnine (septembar 2026), hala od 765 m² u Pojatama kod Kruševca izdaje se za 1.500 € + PDV mesečno, uz depozit od 1.500 € i jednokratnu agencijsku uslugu od 750 €.

Za veće hale i logističke parkove umesto gotovine traži se bankarska garancija „plativa na prvi poziv“. Zakupac tako ne vezuje gotovinu, ali banka naplaćuje proviziju i traži obezbeđenje, pa proverite uslove unapred. Obratite pažnju na tri detalja:

• Rok važenja garancije treba da bude duži od trajanja zakupa, inače zakupodavac traži novu garanciju usred ugovora.
• Rok za povraćaj depozita mora biti upisan (na primer 30 dana od primopredaje).
• Depozit nije zakupnina za poslednji mesec, osim ako to izričito ne ugovorite.

Troškovi: ko plaća šta (član 7)

Po članu 570 ZOO zakupodavac je dužan da održava prostor u ispravnom stanju i vrši potrebne popravke, a zakupac snosi sitne popravke izazvane redovnom upotrebom i troškove same upotrebe. Sve ostalo zavisi od ugovora. Najčešća raspodela u praksi:

Trošak	Najčešće snosi	Napomena
Struja, voda, grejanje	zakupac	proverite priključnu snagu pre potpisa
Porez na imovinu	zakupodavac	obveznik je vlasnik; prenos na zakupca samo izričitom odredbom
Osiguranje objekta	zakupodavac	robu i odgovornost osigurava zakupac
Zajednički troškovi kompleksa	zakupac	u parkovima se naplaćuju pored zakupnine
Investiciono održavanje (krov, konstrukcija)	zakupodavac	član 570 ZOO
Sitne popravke, zamena sijalica, servis vrata	zakupac	redovna upotreba

Kod logističkih parkova zajednički troškovi mogu značajno podići ukupnu mesečnu cenu, a njihova visina se retko objavljuje. Tražite pisanu procenu po m² i pravo da vidite obračun na kraju godine.

Primopredaja, adaptacije i vraćanje (članovi 8, 10 i 14)

Zapisnik o primopredaji je dokaz na koji ćete se pozvati kada dođe do povraćaja depozita. Neka sadrži fotografije poda, zidova, rampi i vrata, stanje brojila i spisak opreme. Po članu 585 ZOO zakupac ne odgovara za redovnu istrošenost, ali mora vratiti prostor u prvobitno stanje ako je nešto menjao.

Ako planirate regale, pregradne zidove, dodatnu rasvetu ili klimatizaciju, dogovorite pre potpisa da li ulaganje ostaje u objektu i da li se uračunava u zakupninu. Bez takve odredbe zakupac može odneti samo ono što se skida bez oštećenja.

Podzakup (član 12)

ZOO (član 586) dozvoljava podzakup i bez dozvole zakupodavca, ako ugovorom nije drugačije određeno i ako se time zakupodavcu ne nanosi šteta. Zato gotovo svi obrasci podzakup zabranjuju bez pisane saglasnosti. Ako znate da ćete deo magacina ustupiti partneru, to upišite odmah; zakupodavac saglasnost može odbiti samo iz opravdanih razloga (član 587).

Otkazni rok i raskid (član 13)

Otkazni rok od 90 dana uobičajen je kompromis za magacine: toliko je obično potrebno da se roba preseli i da vlasnik nađe novog zakupca. Za prostore do nekoliko stotina kvadrata ugovara se i 30–60 dana. Zakon (član 584) daje zakupodavcu pravo otkaza ako zakupac ne plati ni u roku od 15 dana pošto je pozvan na plaćanje, ali ugovor ostaje na snazi ako zakupac plati pre nego što mu je otkaz saopšten.

Za zakupca je važno i pravo da raskine ugovor ako prostor ima nedostatke koji se ne otklanjaju (članovi 578 i 579), kao i pravo na srazmerno sniženje zakupnine kada popravke u znatnoj meri ometaju korišćenje prostora (član 571).

Overa, solemnizacija i upis zakupa u katastar

Overa potpisa potvrđuje samo da su potpisi autentični. Solemnizacija je jača: javni beležnik čita ugovor stranama i potvrđuje da odgovara njihovoj volji. Ugovor o zakupu nije među pravnim poslovima koji se po članu 93 Zakona o javnom beležništvu moraju solemnizovati, pa je punovažan i bez overe.

Zašto se onda solemnizuje? Po članu 85 istog zakona, solemnizovana isprava koja sadrži izričitu izjavu obavezanog lica da se na osnovu nje može neposredno sprovesti prinudno izvršenje ima snagu izvršne isprave. Zakupodavac tada ne mora da vodi parnicu da bi naplatio dospelu zakupninu ili iselio zakupca po isteku ugovora, već ide direktno u izvršenje. Zato zakupodavci takvu klauzulu (kao u članu 15 obrasca) često traže.

Upis zakupa u katastar dozvoljen je po članu 10 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova. Nije obavezan, ali je koristan zakupcu kod dugih ugovora i velikih ulaganja: upisani zakup je vidljiv svakom budućem kupcu ili banci. I bez upisa, po članu 591 ZOO kupac koji kupi magacin tokom zakupa stupa na mesto zakupodavca i ne može iseliti zakupca pre isteka ugovorenog roka.

Oblik	Obavezan za zakup?	Šta dobijate
Običan pisani ugovor	pisana forma se podrazumeva	punovažan ugovor
Overa potpisa	ne	dokaz da su potpisi autentični
Solemnizacija	ne	izvršna isprava ako sadrži klauzulu o neposrednoj izvršnosti
Upis u katastar	ne	javnost zakupa prema trećim licima

Znaci upozorenja pre potpisivanja

Pre nego što potpišete ugovor o zakupu poslovnog prostora, prođite ovu listu. Svaka stavka opisuje problem koji se u praksi često javlja.

1. Zakupodavac nije upisan kao vlasnik ili potpisuje samo jedan od više suvlasnika.
2. Objekat nema upotrebnu dozvolu ili je nelegalno dograđen – problem za registraciju delatnosti, osiguranje i inspekcije.
3. Nema otkaznog roka ili je jednostran – na primer, zakupodavac može da otkaže uz 30 dana, a zakupac tek posle pet godina.
4. Indeksacija bez gornje granice ili vezana za indeks koji nije jasno definisan.
5. Nejasno da li je cena sa PDV-om – razlika od 20% na mesečnom računu.
6. Zajednički troškovi „po obračunu“ bez procene po m² i bez prava uvida.
7. Depozit bez roka povraćaja ili sa pravom zakupodavca da ga zadrži „za troškove“ po svom nahođenju.
8. Obaveza vraćanja u prvobitno stanje za ulaganja koja je sam zakupodavac tražio.
9. Nema zapisnika o primopredaji – kasnije je nemoguće dokazati da oštećenje nije vaše.
10. Tehnički uslovi nisu u ugovoru – nosivost poda, visina, broj rampi i snaga struje koje ste videli u oglasu treba da budu u opisu predmeta zakupa.

Šta tehnički proveriti na samoj hali, od nosivosti poda do protivpožarne zaštite, opisali smo u vodiču kako izabrati skladište. Ako još niste sigurni koliko vam kvadrata treba, pomoći će proračun potrebne površine, a vlasnicima koji tek pripremaju oglas preporučujemo tekst kako izdati magacin.

Kada vam ne treba klasičan ugovor o zakupu

Za manje količine robe, arhivu ili sezonske zalihe nije uvek isplativo vezati se ugovorom na godinu dana i preuzeti troškove struje i održavanja. Self storage operateri rade po standardnim opštim uslovima, sa mesečnim plaćanjem i kraćim otkaznim rokovima, a depozit je najčešće jedna mesečna zakupnina. Poređenje oba modela imate u tekstu self storage ili magacin.

Kod većih površina u Beogradu i Sremu vredi konsultovati i specijalizovane agencije poput iO Partners, koje zastupaju zakupce u pregovorima o uslovima, a ne samo o ceni. Pregled ocenjenih ponuđača po gradovima naći ćete na rang-listi skladišta i na stranici izdavanje magacina i hala.

Kratak rezime

• Ugovor o zakupu magacina uvek zaključujte pisano i sa preciznim opisom prostora iz lista nepokretnosti.
• Upišite otkazni rok, jer je zakonski rok od osam dana za magacin neupotrebljiv.
• Zakupnina u evrima plaća se u dinarima po srednjem kursu NBS; indeksaciju ograničite gornjom granicom.
• Depozit od jedne do tri zakupnine je uobičajen; za veće hale bankarska garancija.
• Solemnizacija nije obavezna, ali uz klauzulu o neposrednoj izvršnosti ugovor postaje izvršna isprava.
• Zapisnik o primopredaji sa fotografijama je vaš najjeftiniji osigurač za povraćaj depozita.