PDV i porez na zakup poslovnog prostora u Srbiji

Porez na zakup poslovnog prostora: tri scenarija

Visina poreza i PDV-a zavisi pre svega od toga ko je zakupodavac. Isti magacin od 200 m² može vas mesečno koštati različito, u zavisnosti od toga da li ga izdaje firma u sistemu PDV-a, firma van sistema PDV-a ili fizičko lice.

Zakupodavac	Šta se obračunava	Ko plaća državi	Obrazac
Pravno lice ili preduzetnik u sistemu PDV-a	PDV 20% na zakupninu	Zakupodavac	POPDV i PP PDV
Pravno lice ili preduzetnik van sistema PDV-a	Nema PDV-a na račun	–	–
Fizičko lice, zakupac je firma	Porez na prihode od nepokretnosti 20% na 75% zakupnine	Zakupac, po odbitku	PPP-PD
Fizičko lice, zakupac je fizičko lice	Isti porez, samooporezivanje	Zakupodavac	PP OPO

Tabela je pojednostavljena. Detalje za svaki slučaj objašnjavamo u nastavku, uz primere sa brojevima.

PDV na zakup poslovnog prostora

Prema Zakonu o porezu na dodatu vrednost, opšta stopa PDV-a iznosi 20%. Od PDV-a bez prava na odbitak prethodnog poreza oslobođen je zakup stanova za stanovanje, ali ne i zakup poslovnog prostora. To znači da se na zakup magacina, hale, lokala ili kancelarije PDV obračunava uvek kada je zakupodavac obveznik PDV-a.

Kada zakupodavac mora da bude u sistemu PDV-a

Obaveza evidentiranja nastaje kada ukupan promet u prethodnih 12 meseci pređe 8.000.000 dinara. Firme koje ne dostižu taj prag mogu i dobrovoljno da uđu u sistem PDV-a. Vlasnicima većih magacina se to često isplati, jer su im zakupci po pravilu obveznici PDV-a i ionako koriste prethodni porez.

Isti prag se primenjuje i na fizička lica koja izdaju poslovni prostor. Ako fizičko lice u prethodnih 12 meseci naplati više od 8.000.000 dinara zakupnine, dužno je da se evidentira za PDV i da ga obračunava na zakupninu. To se retko dešava, ali kod vlasnika većih hala je realno, pa status zakupodavca proverite sa knjigovođom pre potpisivanja ugovora.

Šta PDV znači za zakupca

• Zakupac u sistemu PDV-a plaća PDV zakupodavcu, ali ga po pravilu koristi kao prethodni porez. Za njega je stvarni trošak cena bez PDV-a, uz uslov da prostor koristi za oporezivi promet.
• Zakupac van sistema PDV-a (preduzetnik paušalac, udruženje, fizičko lice) ne može da odbije PDV. Za njega je zakupnina realno 20% skuplja od oglašene.
• Avans i zajednički troškovi. PDV se obračunava i na avansno plaćenu zakupninu, a zajednički troškovi (servisni troškovi, obezbeđenje, održavanje) koje zakupodavac fakturiše uz zakupninu obično dele poreski tretman osnovne usluge.
• Depozit. Garantni depozit koji se vraća nije naknada za uslugu, ali ako se kasnije uračuna u zakupninu, na taj iznos se obračunava PDV. Svrhu depozita precizno opišite u ugovoru.

Cene u oglasima su najčešće bez PDV-a

Oglasi za magacine i hale u Srbiji po pravilu navode cenu bez PDV-a, često sa oznakom „+ PDV“. U Beogradu je medijana oglašenih cena 5,0 €/m² mesečno, a tipičan raspon 3,5–6,0 €/m² (naš pregled oglasa, septembar 2026). Više o rasponima po gradovima pronaći ćete na stranici cena iznajmljivanja skladišta.

Kod self storage operatera praksa je neujednačena. Na primer, Toro Box navodi boks od 15 m² za 180 € mesečno + PDV, dok Private Box navodi cene sa uračunatim PDV-om, od 29 € za jedinicu 1 × 1 m (prema cenovnicima na sajtovima, septembar 2026). Kada upoređujete ponude za self storage, svedite sve cene na isti osnov.

Porez na prihod od izdavanja kada je zakupodavac fizičko lice

Kada magacin ili lokal izdaje fizičko lice koje nije registrovano kao preduzetnik, zakupnina se oporezuje kao prihod od nepokretnosti po Zakonu o porezu na dohodak građana. Pravila su sledeća, prema podacima Poreske uprave:

• Stopa poreza: 20%.
• Normirani troškovi: 25% bruto zakupnine, bez dokazivanja. Umesto njih, zakupodavac na zahtev može da dobije priznavanje stvarnih troškova ako podnese dokaze.
• Efektivno opterećenje: 20% × 75% = 15% bruto zakupnine.
• Doprinosi: na prihod od izdavanja nepokretnosti se ne plaćaju.
• Osnovica obuhvata i vrednost obaveza koje je zakupac preuzeo umesto zakupodavca (na primer ulaganja u objekat koja se prebijaju sa zakupninom), ali ne i troškove koje zakupac inače snosi sam, kao što su struja i voda.

Bruto ili neto: najčešća greška u ugovoru

Ako ugovor glasi na „neto“ iznos koji zakupodavac treba da dobije na račun, zakupac mora da preračuna bruto iznos. Formula je jednostavna: bruto = neto / 0,85. Ako ugovor ne kaže ništa, nastaju sporovi oko toga ko snosi porez. Zato u ugovoru o zakupu magacina uvek navedite da li je zakupnina iskazana bruto ili neto.

Obaveze zakupca kada izdaje fizičko lice (PPP-PD)

Ako je zakupac pravno lice ili preduzetnik, on je isplatilac prihoda i dužan je da porez obračuna, obustavi i uplati po odbitku. Praktično, zakupac radi posao umesto zakupodavca.

Kontrolna lista za zakupca:

1. Pribavite JMBG zakupodavca i podatke o nepokretnosti (adresa, broj lista nepokretnosti).
2. Pre svake isplate obračunajte porez: bruto × 75% × 20%.
3. Podnesite elektronsku prijavu PPP-PD preko portala ePorezi najkasnije na dan isplate.
4. Istovremeno uplatite porez, a zakupodavcu isplatite neto iznos.
5. Čuvajte obračune i izvode uz ugovor; oni su dokaz zakupodavcu da je porez plaćen.

Ako porez nije obračunat i plaćen, zakupac kao isplatilac snosi obavezu, uz kamatu. Kamata na docnju obračunava se po referentnoj stopi NBS uvećanoj za 10 procentnih poena godišnje.

Kada se podnosi PP OPO

Ako je zakupac fizičko lice ili drugi subjekt koji nije dužan da obračuna porez po odbitku, zakupodavac sam podnosi prijavu PP OPO i plaća porez samooporezivanjem, u roku od 30 dana od dana kada je primio zakupninu. Za svaku uplatu podnosi se posebna prijava. Kod mesečne zakupnine to je 12 prijava godišnje, pa mnogi zakupodavci ugovaraju tromesečno ili godišnje plaćanje unapred.

Primeri obračuna: magacin od 200 m² i hala od 1.000 m²

Primeri koriste cene iz našeg pregleda oglasa za Beograd (septembar 2026) i kurs 117,2 dinara za evro. Zakupnina se u praksi obično ugovara u evrima, a plaća u dinarima, najčešće po srednjem kursu NBS na dan plaćanja.

Magacin od 200 m² po 5,0 €/m²

Osnovna zakupnina: 200 m² × 5,0 € = 1.000 € mesečno (oko 117.200 dinara).

Scenario	Zakupac plaća mesečno	Porez državi	Zakupodavac dobija
Zakupodavac u sistemu PDV-a	1.200 € (1.000 € + 200 € PDV)	200 € PDV	1.000 €
Fizičko lice, ugovoreno 1.000 € bruto	1.000 €	150 € po odbitku	850 €
Fizičko lice, ugovoreno 1.000 € neto	1.176,47 €	176,47 € po odbitku	1.000 €

Zakupac u sistemu PDV-a u prvom scenariju vraća 200 € kroz prethodni porez, pa mu je neto trošak isti kao u drugom. Zakupac van sistema PDV-a u prvom scenariju plaća 2.400 € godišnje više.

Hala od 1.000 m² po 5,0 €/m²

Osnovna zakupnina: 1.000 m² × 5,0 € = 5.000 € mesečno, što je u rasponu koji tržišni izveštaji navode za moderne logističke parkove A-klase (4,0–5,5 €/m²).

• Zakupodavac u sistemu PDV-a: 5.000 € + 1.000 € PDV = 6.000 € mesečno, odnosno 12.000 € PDV-a godišnje koji zakupac obveznik koristi kao prethodni porez.
• Fizičko lice kao zakupodavac: godišnja zakupnina iznosi 60.000 €, odnosno oko 7.032.000 dinara, što je blizu praga od 8.000.000 dinara. Već pri ceni od 6,0 €/m² (72.000 € godišnje, oko 8.438.400 dinara) prag bi bio prekoračen i zakupodavac bi morao da se evidentira za PDV.
• Porez po odbitku kod bruto zakupnine od 5.000 €: 750 € mesečno, odnosno 9.000 € godišnje.

Ako tražite veće površine, pregled aktuelne ponude je na stranici izdavanje magacina, a za robu kojom ne želite sami da upravljate razmotrite i 3PL logistiku, gde se ležarina fakturiše kao usluga sa PDV-om.

Porez na imovinu: ko ga plaća

Po Zakonu o porezima na imovinu, obveznik poreza za poslovni objekat je vlasnik, a ne zakupac. Zakon predviđa samo nekoliko izuzetaka u kojima porez plaća korisnik, a ne vlasnik (na primer dugoročni zakup stana za stanovanje ili pravo korišćenja građevinskog zemljišta većeg od 10 ari). Redovan zakup magacina od privatnog vlasnika u te izuzetke ne spada.

Vlasnik	Stopa	Kako se utvrđuje
Firma ili preduzetnik koji vodi poslovne knjige	do 0,4%	Samooporezivanje, prijava PPI-1 do 31. marta, plaćanje u tromesečnim ratama
Fizičko lice	progresivno, od 0,4% do najviše 2% (na deo vrednosti iznad 50 miliona dinara)	Rešenje lokalne poreske administracije

Tačnu stopu u tim granicama određuje opština ili grad. Iako zakon obavezuje vlasnika, ugovor može da predvidi da zakupac vlasniku nadoknađuje porez na imovinu kao zavisni trošak. To je čest uslov kod hala i logističkih parkova. Pre potpisivanja tražite da vam se kaže okviran godišnji iznos, da ga uračunate u ukupnu cenu po m².

Kontrolna lista pre potpisivanja ugovora

• Da li je zakupodavac u sistemu PDV-a? Tražite kopiju potvrde o evidentiranju za PDV ili proverite status sa knjigovođom.
• Da li je cena u ponudi sa PDV-om ili bez njega?
• Ako izdaje fizičko lice: da li je zakupnina u ugovoru bruto ili neto, i ko podnosi PPP-PD?
• Ko plaća porez na imovinu, zajedničke troškove, osiguranje objekta i komunalne takse?
• Kako se tretira depozit i da li se uračunava u poslednju zakupninu?
• Kurs i datum preračuna ako je cena u evrima.

Za kompletan izbor prostora koristite i vodič kako izabrati skladište, a ako vi izdajete prostor, pogledajte kako izdati magacin. Ponudu po gradovima možete da uporedite, na primer, za iznajmljivanje skladišta u Beogradu.

Napomena o proveri propisa

Tekst je ažuriran 29. septembra 2026. i zasnovan je na važećim tekstovima Zakona o porezu na dodatu vrednost, Zakona o porezu na dohodak građana i Zakona o porezima na imovinu, kao i na objašnjenjima Poreske uprave. Poreski propisi se menjaju, a konkretan tretman zavisi od vaše situacije (vrsta delatnosti, pravo na odbitak prethodnog poreza, lokalne stope). Ovaj vodič nije poreski savet. Pre potpisivanja ugovora ili podnošenja prijave konsultujte svog knjigovođu ili poreskog savetnika, a za zvanična tumačenja se obratite Poreskoj upravi.